第四代住宅？
先看下这张图片，整栋楼都是这般郁郁葱葱、生机盎然的立面，关注过这种产品的朋友大概已经心下了然，没错，这就是最近越来越高频出现的四代宅，全称“第四代住宅”。简单来说就是把庭院融入高层建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至空中停车，咱淮北东部新城的一家楼盘马上也会有这种产品落地。这种产品最早是在2020年开始火的，但就像所有热点一样，火过一阵后它就又销声匿迹，直到今年，在全国许多城市，我们看到四代宅产品又重新回归市场，而且冲得很猛，这背后发生了什么？昨天在和重庆的一个同行聊天，她说单重庆一市今年就将有10多个四代住宅密集入市，其他像福州、西安等地这种产品更多。据不完全统计，截至今年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅，四代宅全面爆发的背后，到底发生了什么？我认为最重要的是政策端的放松和利好。相比于普通住宅，四代宅最直观的一个变化，就是多出了一大块阳台面积，而在地块容积率一定的情况下，阳台面积的增加必然带来其他房间面积的缩小，因此，对阳台面积计算限制的放宽，就是一个重大利好。非一线城市会更宽松一些，表示阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积来计算。这怎么就算是利好了呢？这是因为在过去，各地规划部门对于面积计算都是“斤斤计较”的，同样是算一半面积，得满足阳台进深在1.8米以下、面积不超过8平方米的条件，而放宽阳台面积计算限制，意味着在套内面积不变的情况下，可以拥有更大的阳台。甚至在苏州、重庆等不少城市，则做的更极致：在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率。在这一系列政策利好下，套内面积增加，公摊面积降低，不仅拯救了得房率，还让它一跃成为四代宅的亮点，出现得房率100%、甚至超100%的案例。而事实证明，四代宅产品卖得的确实好，包括咱淮北的这个四代住宅项目，只要成本控制得当，一定会卖的极好。不过这个产品的诸多优势背后，也藏着不少问题。四代宅的超大阳台的确能够丰富居住生活场景，让住户有机会实现“围炉煮茶”“私家园林”的梦想，现在就有不少四代宅的业主，热情地在社交平台上分享自家的空中花园。住在四代宅，足不出户就可以亲近大自然，还能联络邻里感情，即便不热衷于园艺，大阳台带来的晾晒方便，也是四代宅实打实的优势。但美好的生活场景一旦落到现实，往往会生出不少隐形的问题和成本，物业费贵、维护成本高是四代宅这类产品的通病。郁郁葱葱的花园的确十分自然主义，而“自然主义”还有一个低情商说法：虫子多。另外，大阳台在为业主提供灵活布置空间的同时，意味着未来的住宅立面将会是个性化的，就像这样，还有不少业主会选择把阳台封起来。最后，花园的露天属性还带来了一定的隐私问题，你如何布置庭院、在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底……总的来说，四代宅的大阳台的确扩展了居住空间，丰富了生活场景，但于此同时，还要考虑清楚自己是否能够接受，随着开敞、自然属性而来的一系列维护、蚊虫、隐私等问题。另外，若想实现真正的生活品质，还得做好花钱或者花时间的准备。
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