房东该如何卖房？

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卖房到底有哪些问题？应该怎么样规避？今天就来和大家谈一谈关于卖房的知识。卖房按照时间顺序一般有9个环节，分别是挂牌、委托、交钥匙、审核买家、议价、收定、签约、收款、交房，每一个环节都有很多点要注意。
01第一个环节是挂牌环节，在挂牌环节，首先要做的是多挂。有些卖家比较懒，只挂一两个楼下比较近的中介就不管了。但是你的房子要卖出去，必须要有大量的人知道，就像一手的开发商也会花大量的资金去做广告。你只挂一两家，而中介的心态是尽可能的不让其他人知道房源掌握在你自己手里，那么不管从谁那儿卖出，实际上都跟自己有关系。在这种情况下，挂得越少对你越不利，所以要尽可能的多挂，让所有的中介都知道你这有一套好房子要卖出。
02第二个环节是委托，委托环节有两个很重要的点。第一个是不要做全权委托，第二个是不要做独家委托。在委托的环节会涉及到后面的带看，所以说你要约定好带看的模式。比如说是集中带看还是随时带看？你的钥匙主要是放在哪一家中介？需要跟谁联系？在带看的时候有没有什么注意事项，比如说要穿鞋套，比如说要关水电要关窗户？这些都要嘱咐好，包括每次拿钥匙的时候可能要登记电话号码，要不要带看的时候要告诉你一声，让你掌握什么情况，这些都是在委托环节就要谈的。
03第三个是交钥匙，交钥匙的环节比较重要，一定要找一个非常靠谱的中介，因为你不可能有10把钥匙交给10个中介。一旦你房屋里面有了什么损失或者损坏，没有办法去确定是谁，所以一般而言，只会把钥匙交给一个中介。这样无论是谁来带看，你都非常好管理。所以中介一定要特别的靠谱，而且又比较负责，并且需要跟他交代很对事情。比如要不要时不时的去房间看一眼，发现存在的问题，比如说窗户没有关或家里踩得乱糟糟的。这些都是要在交钥匙的环节选好中介，并且交代好的。
04第四个环节叫做审核，大家可能会觉得很奇怪，买家还需要审核吗？买家的审核重要性在于你要确定买家不是来坑你的，不是来忽悠你，或者从你这赚钱的。所以首先就是要看买家有没有资质。大家不要小看这一点，在现在限购越来越严格的情况下，有很多时候买家即使不具备资质，也要过来跟你谈。这里有两种情况，一个是他自己都不知道，是无意的，还有一种就是有意的。有意的一种仅仅只是想测试一下市场，看看这个市场真实的房东愿意出多少钱。第二个种就是他想做一些违规的单子，他会说真的要买的是他的亲戚朋友，委托他先来看一看。这种就不用跟他谈了，基本上都是专业人士，准备跳单赚钱的。那么买家的资质要怎么审核呢？至少你要先问问他有没有资格，能不能买。这主要包括有没有首付，不要谈了半天之后告诉你首付款不够，10万要买你100万的房子是不可能的。第二个就是你会碰到代理人，他会明确告诉你买家不在，他只是代理，这种也就不要谈了。第三个是要看一看买家的征信，这一点有难度，所以要需要专业的中介来帮你。看买家的征信是要确定他未来能够放下来款，虽然买家的首付是交给你的，好像你不会有什么损失，但是会耽误时间。所以你需要看看买家的征信报告有没有逾期，贷款有没有问题，甚至要问一问他的流水有多少，能不能贷到相应的额度。这些工作没有人会替你去做，必须是卖房者自己要有意识，或者是你所碰到的中介非常专业，否则整个卖房过程就比较艰辛了。
05第五个环节是议价。在议价环节，我们首先要知道的是在你和买家议价之前，要先和中介谈好中介费用，否则在和买家签好合同之后，中介费用就很难谈下来了。在议价这个环节，一共有以下5个方面值得我们注意：1）你要了解好客户的情况。这个客户急不急买？是可以全款，还是要贷很多的款？这对你的议价影响是非常大的。所以了解客户是非常重要的。2）是在什么时间、在哪里谈。这两点最好由卖家也就是你来决定，最佳的地方就是你自己家，这样你有主场的优势。3）是价格，这是关键点之一。但并不是所有的焦点都是价格，包括付费方式、付费节点，这些也是要非常注意的谈判点。4）价格是可以让的，千万不要在心中想好了一个底价，就死活坚持。如果买家非常优质，或者说这个时间节点楼市非常惨淡，该让还是要让。5）就是会涉及到一些其他的谈判技巧。这其实和我们其他的一些商务谈判是一样的。
06第六个环节是收定金。收定有一些基础知识，比如说定金的定应该是安定的定；比如说收定的上限是20%，超越20%的部分法律就不再保护了；比如说委托他人代收定金需要公证。这些都是小白级别的知识了，大家都要知道一下。定金往往会有一个定金协议，会就后续的一些问题，比如贷款、交割的时间节点等等，大家的签署一定要谨慎，但这个也需要自己去进一步的学习。那么定金是不是越多越好呢？当然不是。要知道收了定金不光是对买家有约束，对卖家也有约束，所以说收定要谨慎。有很多特殊的单子，一旦收了定金就被套了。所以说收定的时候要非常谨慎，也并非越多越好，要根据你对整个场面的把控程度，以及你认为这个市场的未来发展趋势来决定。
07第七个环节是签约，这个环节主要讲的是合同方面。这方面要谈的点非常多，大家可以去学习一下民法里面相关合同的条款或者合同法。有几点要跟大家强调：1）收款的模式和时间是大家要非常关注的，款是分几次收，在什么时间节点，这个因素大家要非常关注，因为这个方面往往容易产生纠纷。2）是违约责任和金额，这个大家可能不太关注，因为会觉得一般不会违约，但其实往往会。到底违约责任怎么区分，违约以后怎样来收违约金，包括你自己的违约金怎么支付，这些都是需要关注的。可能大家觉得一天万分之几或者一个月约定千分之几不是很多，但要仔细去算到底多不多。3）是合同纠纷的解决方式，这点大家就更不注意了，这里面会涉及到你用什么方法来解决合同纠纷，是仲裁还是打官司？如果是仲裁，如果仲裁结果你不接受，那官司也很难打了；如果打官司，那么异地购房的就可能会涉及到管辖权问题。这些大家都需要查一查相关的案例和知识点。
08第八个环节就进入到收款了，之前的定金已经收了，但后面还会有首付尾款，或者是以贷款形式出现。这里要注意的是收首付之前千万不要去过户，除非在过户完以后，买家现场给你转首付。你要确定买家的首付是到账的，是足额的，不要出现把户过完了，他的首付还没给你的情况。还有一点就是在你见到银行发放的同贷书之前最好也不要过户，因为很可能出现过完户以后，对方因为征信上的问题贷款放不下来。当然也有一种情况，银行已经放了同贷书，但是过完户以后，他可能要再做一笔贷款但放不了贷，这个也很麻烦。所以你还要通过对于买家的判断，以及你的中介是否老练来尽量避免这种恶意情况的出现。
09第九个方面就是交房了。第一点就是不要提前交房。往往会有买家问能不能先住进去，能不能先装修。如果要先装修，要先住进去，对方的款没有放下来怎么办？还有一些交房细节方面也容易出现问题，尤其是“说好的”，要留下一些证明，最好的方法是拍照、留记录。虽然这个一般对买家不利，但是我也见过买卖双方因为这件事情最后越闹越大的情况。所以如果你确实想按照你承诺的给对方交房，那么最好把它拍下来或写下来，并且让对方签个字，这样子你们俩的交易就会少很多麻烦。

主体而言，整个卖房的过程就像一场战斗，是非常复杂的，甚至超过了买房。普通人对于这九个环节中的任何一个都不可掉以轻心，甚至要专门去学习一些相关的法律知识，这才是一个完美的卖房方案和流程。
来自: Android客户端

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什么时代了，还卖房，淮北房租一千块随便租，买房？笑话，谁买房谁煞笔。