中介一般会挑什么样的房子先帮你买？

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昨天和一个资深中介朋友聊天，他说市场上70%以上的房东都不清楚自己的卖房目的，而市场上每月顺利卖出的房子，就是那剩下的20%多的房源，中介不可能把精力平均分配给每一套房源，他要做的就是找出那20%多的房源，避免在另外70%多的房源身上下功夫。然后他又说，其实我们眼里房子也分“三六九等”的，这里的三六九等不是地段好坏，也不是价格贵还是便宜，而是能不能卖掉，好不好卖。这个中介朋友他有自己的一套评判标准，就是分SABC的分级制，而这种评分制背后其实是一个房源维护、价格竞争、业主意愿、基本属性等维度的庞大打分体系，那这里每个档位都什么意思，在这里给各位简单展开下。这里面的S级A级，一般来说，就是低于市场价，或者价格没有突出优势，但是房子没硬伤，比如中间位置、中间楼层、装修又好、税费清爽、没有抵押，在中介眼里，这就是一套干干净净的房子，随时拿出来随时可以卖。B级差在哪呢，分两种，第一种，就是高价盘，比如一套房，楼层合适、电梯房、装修税费都很好，但是价格高出小区平均价，这就是高价房，所以价格真的是一个极为重要的参考角度，比的不是房价的高低，而是你的房源跟同小区比、跟历史成交价比是什么位置。B级还有一种可能，就是有硬伤的房子，比如：顶楼、底楼、税费高、有抵押……C级的是什么样的盘，其实这类房子的一个最大特征，就是不诚意卖，如果房源有硬伤，房东还不诚意卖，对房东来说，也只是挂挂而已，对中介来说，只会扔在那里，谁想要给谁。如果你的房子被划分到S类，那恭喜你，这是中介夜以继日最愿意花时间去维护的那种，无论价格还是业主关系都非常厉害，中介基本每天跟房东联系4次，每天店长1次，业务员3次，这里的联系并不只是电话，还有短信，或者房东不在家钥匙交给中介打理的，中介进去给你打扫一下，拍个视频发房东，这也是一种联系，理所应当的这类房源无论是曝光度、带看量都会比一般房源要高，属于房源里的优等生，无论什么行情，这类房源在同级别房源里一定是最先成交的那中。那B类房源，会被怎么对待，这种房子很多人来看，会觉得很好，但是因为价格高，很难让人有购买的欲望，会劝退很多人，所以这样的房子对中介来说，可以拿来做高价炮灰，比如给客户介绍房源的时候，这类房源就可以派上用场。客户：这套不错，就是价格太贵。中介：那没关系，我有一套同品相，但是更接近市场价的房子。这时候就算中介有一点点夸张成分，但是只要房子是差不多同级别的，在客户心里，那都是更划算的房子。说完前面SAB，C类又会面对什么，就是房子本身有一定硬伤，外加房东还不诚意卖房，这个中介朋友跟我说他大概每7天或者更长周期联系这类房源房东一次。中介：房子还在卖么，房东：不确定。中介：价格有变动么，房东：可能会涨价。中介：好的，有事再联系。有一定硬伤，还没诚意，这就是中介眼中最好的备胎。那作为房东，我们现在应该做些什么？该如何可以让自己的房子挂到更高分呢？第一，就是价格，这里面价格，不是劝你挂低价格，而是建议你的挂牌价贴近市场价格走，那些老中介告诉我，他们自己多年的从业经验告诉他们一件事，就是越是贴近市场价的房源，它的关注度很高、分数也会很高，这就是S盘，就是70-80分的好房子。但很多房东挂牌的时候还是想尽可能挂高，当然这些动作都是值得理解的，没谁会愿意贴着市场价挂房子，总想高卖，但如果着急卖，就不要再倔强去投机，赶紧回归市场价，而且要快，否则市场说变就变。这个时候有房东问了，如果我只预留很少的议价空间，到时候被砍价砍的更狠怎么办？根据老中介的经验来看，你的挂牌价和你的成交价贴的很近，其实你的成交速度是很快的，而且群众的眼睛是雪亮的，越是这样的房子，肯定不止一家客户过来看房子，看房的人多了，房东可能都会反转去挑选付款方式更优质的客户，但是如果高出市场价格太多，除非你根本不着急卖房，否则大概您的房子就会被当作高价炮灰，在这个瞬息万变且不室很好的市场失去主动权。第二个维度，就是配合，或者说诚意度，诚意度是什么?如果一名中介知道房东卖房意愿很强烈，他就会开始主动推荐这套房子，专业方法很多,除了流量之外，可能他还会找出跟这套房源同等价位的其他房源，然后找出这些房源的中介维护人，跟他们推荐自己这个房东的房子,因为同等价位的房源的客户也是相通的，这样的房源被关注的概率更高，会被更多人看到。房东意愿这一块，在中介对房源的打分中，权重很高，有时候卖房并不仅仅是中介的事。综合这几个维度，一套房源就会有一个分数，淮北大型的几家中介后台几万套房源，每一套房源都有自己的分数，80%都是4-5分，只有剩下的20%才是7分+的房子，也只有这类房子才更容易被卖掉，希望各位想卖房的房东，你们房子都在那20%。
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