保交楼，为何这么难？

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保交楼，难在哪？
恒大暴雷之后，淮北有两个恒大的项目，经过近两年的等待，终于在本月底预计迎来第一批交付。去年保交楼政策刚出来的时候，很多人都为之一振，如今，全国的保交楼工作，已经开展近一年了，这些政策的落地情况，如何了？真实情况，似乎并没有我们想的那么乐观。34%！这是截至今年5月份，全国1114个保交楼项目的交付率。与此同时，很多暴雷企业也有同样的遭遇，淮北市民比较关注的，最早暴雷的恒大，也是最早签下保交楼军令状的房企，我查了下数据，去年全年复工了732个保交楼项目，累计交楼30.1万套，和年初的60万套目标差了一半，而恒大目前等待保交楼的房源，一共约120万套，按这个节奏，恒大的保交付之路，应该还要走很长一段时间，不过，这也触发了我和很多朋友们一直好奇的问题：为什么推动保交付这么难？谁的原因？首先，先要明确一个共识，保交楼是保项目，不是保企业。而政府之所以要保项目，就是因为很多企业本身已经自顾不暇了，政府为了保障民生利益，不得不先救项目，所以，保交楼的专项资金，都是以单个项目为申请主体的，最多也只关联到项目公司，而不是背后的集团公司，这种先救项目的态度，有一个很明显的印证：专项借款到项目上之后，需要“新老划断”，意思就是这个钱，只能用来完成项目的交付工作。这也提前向开发商、金融机构和工程商们，摆明了一件事：无论此前项目欠了多少旧账，都不能动用专项借款去补窟窿。当然这么做问题也是同时存在的，要真正做到新老划断，还能快速推动项目建设，考验的就是政府和开发商、施工方、金融机构之间的协调能力，这也是目前很多城市推进保交楼工作的一个挑战。第二个难点在于保交楼资金，不是一味兜底。很多企业对保交楼存在一定的误解，或者说强烈的依赖，认为政府推动保交楼，就必须全权负责到底，但其实保交楼这个惠民政策，主要是为了带动项目的交付进程，而不是给企业兜底的，最能体现这一点的，就是很多城市在官方文件中提到的，保交楼的专项借款，有明确的还款时间，而且需要实体抵押，这也让很多本就活得艰难的开发商，打起了退堂鼓。有人可能会担心：按目前的企业运转情况，还不上怎么办？如果未来房企还不上这些借款，那压力就直接转嫁给地方银行了，甚至影响到当地的金融系统，为了避免这种连锁反应发生，也明确注明了：借款企业需提前提供足额的资产，作为借款的抵押担保物，这就是专项资金的第一道保险杠。而且，还有第二道杠，项目的存量资产处置、新建房屋销售回款等资金，都要全额进入政府托管账户，未来优先用于偿还借款，所以，对开发商来说，就算项目烂尾了，前期卖出的房款起码还能属于自己，但交付工作结束后，销售款就不一定是自己的了，没有了新增利益，很多房企也就不愿意给自己增加更多负担，这就造成了部分房企的保交付动力不足，有的甚至干脆不借这个钱。更重要的是房企借了钱，也不一定够用，各地的保交付名单很多，具体到每个项目上，能申请的专项金额有限，所以这个资金最大的作用，就是促进项目回到正常的交付轨道上，至于专项资金无法覆盖缺口的地方，就要开发商积极自救了。保交楼的专项资金只能缓解一时，并不能给企业流动性带来根本性改善，这也是目前一些房企最大的困境，他们没有足够多的资金留给烂尾项目，也并不像恒大那样不得不公开承担起社会责任，所以，与其耗尽力气保交楼，让自身流动性变得更差，不如彻底放弃挣扎。不过，最核心的原因，还是项目及企业自身就存在很大问题，近两年，很多问题楼盘之所以停工，就是因为开发商欠了承包单位的工程款，或者无法兑付利益关联方的前期投资，这种历史债务不解决，会直接导致后续的合作出现信任危机，保交付的工作，自然也不能按时按质展开，其中一个很直观的因素就是，项目上心不齐，在新老划断的规定下，很少有承包商，愿意承担垫资施工的压力，为了避免再次被套牢，有的工程单位，选择的复工方式是一步一动，淮北也有这样的烂尾项目，也就是资金到位一部分，才愿意开一天工。淮北的几个保交楼项目，以恒大为代表，建投接手过后，我觉得做得非常好啊，就是做沟通者，以第三方代建的身份介入，重新梳理各方关系，并通过专业的工程管控，对资方的信用背书，以及与客户充分、积极的沟通，逐步推动交付工作有序进行，最终换来了整个项目的盘活。
最后希望淮北的保交楼政策能够顺利落实，业主们能尽快收到房子。


来自: Android客户端